Quelle imposition choisir pour sa SCI : IR ou IS ?

Les questions de financement des projets d’investissement du chef d’entreprise font partie des sujets les plus fréquents. Et pour la création d’une SCI, le choix de l’imposition est souvent l’une des questions à se poser. Faut-il choisir une SCI IR ou IS ? Chaque problématique est différente, chaque cas est différent. Il faut donc connaître bien prendre connaissance des différents facteurs qui permettent de décider quelle imposition choisir pour sa SCI : situation patrimoniale, familiale, âge, … Et bien d’autres paramètres jouent sur le choix entre l’IS ou l’IR pour une SCI.

SCI IR ou IS : quelle imposition choisir

A travers ce guide sur l’imposition des SCI, nous vous proposons un tour d’horizon sur un investissement immobilier, professionnel ou personnel, au travers de la société civile immobilière ou SCI. Nous exposons les principes de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, raccourci en IR, puis la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, ou IS. Nous partageons aussi dans ce guide un tableau comparatif  pour mieux comparer ces deux cas d’imposition et faciliter le choix entre IR ou IS.

Enfin, pour finaliser ce guide, nous proposons un exemple chiffré, à partir d’un cas concret, afin de définir l’imposition à choisir pour cet exemple de SCI : l’impôt sur le revenu, IR, ou l’impôt sur les sociétés, IS.

 

SCI IR : SCI à l’impôt sur le revenu

Afin de pouvoir faire le choix entre une SCI IR ou IS, il est important de bien comprendre les tenants et les aboutissants des 2 options possibles pour l’imposition. Dans cette première partie, nous allons évoquer le cas de la SCI à l’IR, donc à l’impôt sur le revenu.

La société civile immobilière est un contrat de société entre plusieurs personnes. Elle permet d’organiser les investissements plus facilement qu’en indivision. Par principe, on parle de SCI à l’impôt sur le revenu. Techniquement, le régime fiscal d’une SCI dépend de la nature des associés. On parle de transparence fiscale.

Imposition de la SCI à l’IR

Par défaut, la société civile immobilière est translucide. Les revenus de la SCI sont imposés au niveau des associés. Ce sont les associés qui paient l’impôt et non la société ! Les associés, personne physique, sont imposés suivant les règles d’imposition des revenus (IR) fonciers à hauteur des parts qu’ils détiennent dans la SCI immobilière. A l’inverse, si les associés sont des personnes morales (c’est-à-dire des sociétés commerciales soumises à l’IS), le résultat de la SCI revient dans la comptabilité de ces sociétés. Il sera imposé au taux de l’impôt sur les sociétés.

SCI IR : impôt sur le revenu

L’imposition des revenus fonciers dans une société commerciale à l’IS

Dans ce cas précis, le principe de la transparence fiscale consiste à remonter le résultat de la SCI dans le résultat de la société associée. Cette société majore son résultat comptable de la quote-part des revenus de la SCI lui revenant. Le revenu provenant de la SCI est alors soumis au taux de l’impôt sur les sociétés. Les règles de revenus fonciers ne sont plus applicables.

En pratique, ce cas se rencontre pour les SCI, propriétaires d »un local professionnel (industriel, commercial). Le gérant sépare son activité professionnelle et son patrimoine privé mais intègre la partie financière à sa société d’exploitation. Pourquoi ? Les loyers de locaux professionnels sont plus élevés que ceux de logements d’habitation. L’imposition à titre personnel est alors plus élevée.

La plupart du temps, une SCI détenant un local professionnel est co-détenue par la société d’exploitation, le gérant et parfois quelques membres de la famille. Techniquement, cela consiste à faire deux types de comptabilités dans la SCI : l’une selon les règles de l’impôt sur les sociétés, l’autre selon les règles des revenus fonciers.

Toutefois, une SCI peut générer des déficits. Dans ce cas, la quote-part du déficit revenant à la personne morale soumise à l’IS diminue son résultat fiscal.

Désormais, l’ensemble des règles qui seront citées ci-dessous s’appliqueront aux revenus fonciers. Nous détaillerons celles de l’impôt sur les sociétés dans la deuxième partie.

Les revenus fonciers au niveau des particuliers / personnes physiques

Quel que soit le type du local détenue dans la SCI, si les associés sont des personnes physiques, les revenus seront imposés à l’IR.

Les revenus fonciers soumis à l’IRPP sont imposés selon le taux d’imposition de l’associé de la SCI auquel s’ajoute le taux de la CSG CRDS (NB : Déclaration de revenu 2044).

Les revenus fonciers sont composés des loyers issus du local. Certaines dépenses viennent en déduction des loyers. La différence permet d’obtenir le revenu foncier. La réalisation d’une comptabilité n’est pas obligatoire mais vivement recommandée.

Les charges déductibles des loyers correspondent aux frais d’assurance, aux frais d’entretien et de réparation, à la taxe foncière, aux frais de gestion (honoraires), et le cas échéant, les intérêts d’emprunts.

Notons que si l’associé personne physique a recours à un emprunt pour acquérir les parts sociales d’une SCI, les intérêts d’emprunts payés par l’associé viennent diminuer la quote-part du revenu foncier qui lui revient.

L’IRPP interdit de réduire les revenus fonciers des dotations aux amortissements de l’immeuble, à l’inverse des règles de l’impôt sur les sociétés. Le revenu foncier est donc forcément plus élevé que le résultat issu de l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, les revenus fonciers présentent un avantage considérable lorsque des travaux sont réalisés. Ils génèrent un déficit foncier. Le déficit est imputable sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 euros chaque année. Le reste du déficit foncier est reporté pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers futurs.

Les caractéristiques des revenus fonciers

La gestion quotidienne d’une SCI paraît simple. Elle peut se compliquer aux grandes étapes de la vie de la société. Les gestionnaires de patrimoine, les notaires, les avocats ou encore les experts-comptables sont alors sollicités pour analyser et conseiller le contexte des opérations.

L’acquisition d’un immeuble dans une SCI IR

L’acquisition de l’immeuble s’effectue par l’intermédiaire d’un ou deux notaires. Chaque partie peut être soutenue par son propre notaire. Les notaires échangent entre eux pour gérer l’opération et se mettre d’accord sur la rédaction de l’acte de vente pour défendre l’intérêt de leur client.

Les formalités accomplies par les notaires consistent également à procéder au paiement des droits d’enregistrements au Trésor Public. Les droits de mutations s’élèvent environ à 5,5% – 6% hors frais de notaire.

Achat immobilier dans une SCI

Fiscalement, les droits de mutations payés, au moment de l’acquisition par la SCI, ne sont pas déductibles. Ils augmentent la base imposable des revenus fonciers.

Au cours de l’opération, les fonds sont placés sous séquestre pour la réalisation des formalités administratives et le temps de respecter les conditions suspensives (octroi du prêt auprès de la banque…).

L’emprunt génère des intérêts d’emprunt. Ils diminuent les revenus fonciers perçus et donc l’impôt sur le revenu à payer.

Lors de l’achat de l’immeuble (Maison, appartement…), le prix payé correspond à l’ensemble immobilier. Il comprend l’immeuble, bien corporel et le terrain, bien incorporel. L’ensemble constitue une immobilisation. Aucun amortissement n’est calculé à l’inverse du cas à l’impôt sur les sociétés.

La valorisation du terrain n’a pas d’impact sur la gestion quotidienne de la SCI. Elle demeure importante. Il est nécessaire de la valoriser et de l’acter au moment de l’achat pour anticiper d’éventuelles situations à venir : Succession, donation, vente.

La réalisation de travaux dans une SCI

Par principe, les dépenses doivent être réalisées en vue de l’acquisition de l’immeuble et de sa conservation pour être déductible. De ce fait, les frais de démolition et les frais d’acte ne sont pas déductibles.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont donc déductibles. Pour être effectif, le règlement de la dépense doit avoir eu lieu au cours de l’année d’imposition.

Toutes les dépenses d’entretien indissociables des dépenses d’amélioration, de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Ce type de dépenses augmente la valeur de l’immeuble. Elles seront constatées en immobilisation.

Il existe des exceptions :

  • Les dépenses causées par des catastrophes naturelles ou suite à la vétusté de l’immeuble
  • Les dépenses supportées par le locataire mais non remboursées par le propriétaire à la date de clôture
  • Les dépenses qui facilitent la location, notamment pour un immeuble vacant. Il est nécessaire de prouver la recherche de locataire (annonce en agence immobilière).

Certaines dépenses d’amélioration peuvent également générer un déficit foncier :

  • Les dépenses d’amélioration sur les immeubles d’habitation, notamment dans le but de modernisation des habitats
  • Les dépenses d’amélioration réalisées dans le but de faciliter l’accès aux personnes handicapées pour les locaux commerciaux et professionnels.

Les travaux acceptés en déduction diminuent le revenu foncier. Lorsque ces travaux sont significatifs, ils peuvent générer un déficit foncier. C’est le cas lors du rachat d’un immeuble à rénover.

La cession d’un immeuble dans une SCI à l’IR

Le principal avantage d’une SCI à l’IRPP est le bénéfice de l’abattement sur l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales (CSG – CRDS) applicables en fonction de la durée de détention.

Au bout de 22 ans de détention, l’abattement de l’IR est total alors que celui des cotisations sociales est de 28%. Il faut attendre 30 ans de détention pour que la vente soit exonérée en totalité de la CSG et de la CRDS. A chaque année de détention supplémentaire, un pourcentage d’abattement est applicable. L’évolution de cette exonération est récapitulée dans le tableau ci-dessous :

Le tableau ci-dessous donne un récapitulatif des taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier suivant les règles des revenus fonciers.

Durée de détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
A partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année 6% 1,65%
22ème année révolue 6% 1,65%
Au delà de la 22ème année Exonération complète 9%
Au delà de la 30ème année Exonération complète Exonération complète

Imaginons le cas d’une vente d’un appartement détenu depuis 25 ans. Le prix de vente mentionné dans l’acte est de 195 000 euros. A l’époque, le vendeur a acquis le bien pour 160 000 euros. Il réalise une plus-value immobilière imposable de 35 000 euros.

Il détient le bien depuis plus de 22 ans. Il est donc exonéré de l’impôt sur le revenu mais pas de cotisations sociales. Il bénéficie d’un abattement de 55% pour le calcul des prélèvements sociaux. La base de calcul s’élève à 15 750 euros soit 2 709 euros de cotisations sociales à payer (Pour rappel, taux de 17,20%). Le vendeur réalise une plus-value nette de 32 291 euros.

Comment se calcule une plus-value suite à la vente d’un immeuble selon les règles des revenus fonciers ?

  • Le prix de vente est majoré, le cas échéant, des charges et indemnités prévues à l’acte perçues par le vendeur. (exemple : remboursement de frais à la charge des acheteurs…)
  • Le prix de vente est minoré, le cas échéant, des frais engagés pour la cession (diagnostic amiante etc…) sur présentation des justificatifs.
  • Le prix d’achat est minoré, le cas échéant de certains frais sous réserve de présenter les justificatifs :
    • Les charges et indemnités reversées lors de l’acquisition
    • Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement ou la TVA payée lors de l’achat…). S’il n’est pas possible de justifier ces éléments, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
    • Les dépenses de construction, d’agrandissement, d’amélioration. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat.
    • Les frais de voirie, de réseaux etc…

 

Société civile ou indivision

Quelle que soit la SCI, elle est représentée par un gérant. Il est désigné par les statuts de la société ou nommé par les associés. Les statuts définissent les pouvoirs du gérant. Par exemple, un acte de vente peut être décidé seul par le gérant. A l’inverse, les statuts peuvent prévoir qu’une telle décision nécessite l’accord préalable des associés. Chaque associé dispose de droits de vote proportionnels aux parts sociales détenues.

Pour les décisions importantes, la majorité l’emporte. Ce mode de fonctionnement est plus facile que la prise de décision en indivision. La SCI permet de gérer plusieurs biens immobiliers en même temps : maison, appartement, local commercial. L’indivision présente plus de risques.

Envisageons le pire : Un membre de l’indivision décède. Ce patrimoine détenu en indivision devient la propriété de ses héritiers. La gestion d’un immeuble en indivision exige l’accord unanime de tous les membres de l’indivision. Par ailleurs, nul n’est censé demeurer en indivision.

 

SCI à l’IS :  cas de l’imposition sur les sociétés

Nous venons de voir que, par principe, une SCI à l’IR dépend de la nature de ses associés. La SCI à l’IS applique des règles différentes. C’est elle qui paie l’impôt et non les associés ! La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés à condition d’exercer une option auprès de l’administration fiscale. Attention : L’option est irrévocable. Pourquoi alors opter à l’impôt sur les sociétés ?

Afin de pouvoir faire son choix entre une SCI IR ou IS, il faut donc maintenant voir les spécificités de l’imposition sur les sociétés.

Imposition de la SCI à l’IS

Une société civile à l’Impôt sur les sociétés présente des règles similaires à celles d’une société commerciale (SARL, SAS etc…). Nous vous présentons les principaux critères correspondants à celle d’une société dite immobilière.

SCI IS : impôt sur les sociétés

La gestion d’une société immobilière à l’IS

La comptabilité d’une société à l’IS est obligatoire. Il convient d’identifier les achats, les ventes et de les retranscrire dans un fichier : le Fichier des Écritures Comptables (FEC).

La comptabilité comprend des règles différentes de celles à l’impôt sur le revenu. En cas d’emprunt, les intérêts d’emprunt sont déductibles.

L’ensemble immobilier est constaté à l’actif de la SCI. Il s’agit d’une immobilisation qu’il convient de ventiler en plusieurs composants : Terrain, Gros oeuvre, Installations générales, Agencements. La valeur enregistrée en comptabilité correspond à la valeur d’acquisition.

Cette décomposition consiste à amortir le bien immobilier le plus proche possible de la réalité. Il peut se décomposer comme suit :

  • Le terrain correspond à environ 10% de la valeur de l’immeuble. Toutefois, il convient d’adapter cette coutume à l’emplacement géographique, notamment pour un immeuble dans les grandes métropoles. Il n’est pas amortissable.
  • Le gros oeuvre est la part la plus importante de l’ensemble immobilier. Elle correspond environ 70% de la valeur du bien. Elle peut s’amortir entre 50 et 80 ans en fonction de la nature du bien (bureaux, commerce, industrie…).
  • La toiture et les installations électriques sont deux composants. Ils sont estimés, respectivement, à 10% et 5% de la valeur du bien. Leur durée d’amortissement correspond à 25 ans.
  • Les agencements intérieurs et l’étanchéité font partie des derniers composants. Ils sont évalués, respectivement, à 5% et 10% du prix total. Leur durée d’amortissement est de 15 ans.

Au final, la durée d’usage moyenne correspond à un amortissement de la totalité du bien immobilier sur environ 40 ans.

La SCI à l’IS présente un avantage pour diminuer le résultat imposable, notamment avec les amortissements calculés. Toutefois, les liquidités dans la société ne peuvent pas être sorties librement et sans imposition.

La sortie de trésorerie dans le cas d’une SCI IS

Lorsque la SCI dispose d’une trésorerie importante ou excédentaire grâce à une bonne gestion ou suite à la vente d’un bien, les associés souhaitent récupérer l’argent présent dans la société.

L’entrée de l’argent dans le patrimoine privé des associés est imposée. Cette sortie de trésorerie est assimilée à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. On parle de dividendes.

Ils sont imposés aux cotisations sociales (CSG-CRDS) et à l’impôt sur le revenu en fonction du taux d’imposition du contribuable. A l’inverse, la sortie de trésorerie n’est pas imposée dans une SCI à l’IR : les associés sont déjà imposés sur le résultat de la société.

Certains associés, n’ayant pas de besoins privés, préfèrent conserver la trésorerie dans la SCI à l’IS. La trésorerie excédentaire est utilisée pour réinvestir dans la SCI.

Les caractéristiques de l’impôt sur les sociétés ou IS

Les règles applicables sont différentes de celles d’une société à l’impôt sur le revenu. On retrouve certaines règles applicables aux sociétés commerciales.

Acquisition d’un immeuble dans une SCI à l’IS

Les formalités d’accomplissement de l’acquisition s’effectuent dans les mêmes conditions que pour une SCI à l’impôt sur le revenu.

Fiscalement, à l’impôt sur les sociétés, les droits de mutations payés sont déductibles. Ils diminuent la base imposable du résultat soumis à l’impôt sur les sociétés. Ils constituent un montant significatif qui peut générer, sans loyer, un déficit lors du premier exercice. Ce déficit permet de minimiser l’impôt au commencement de l’investissement et assurer un peu de trésorerie.

Réalisation de travaux dans une SCI IS

Dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il convient de distinguer les travaux en deux :

  • Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles l’année de leur réalisation. Ils sont constatés directement en charge. Ils diminuent le résultat fiscal. Nous pouvons citer les travaux de mise aux normes en terme d’électricité, d’eau, les travaux d’entretien d’un ascenseur, de ravalement de façade, les frais de diagnostic.
  • Les travaux réalisés dans une société à l’IS sont déductibles du résultat l’année de leur réalisation à condition de ne pas modifier la structure de l’immeuble, son volume et sa surface. Dès que les travaux apporte un confort supplémentaire aux locaux loués, ils ne sont pas déductibles. On parle alors de travaux d’amélioration. Nous pouvons citer les travaux d’amélioration énergétique (fenêtres, porte, isolation thermique), d’installation de cuisine, de salle de bain etc…

Travaux immobiliers dans une SCI

Dans le second cas, ces travaux constituent une immobilisation. Ils seront amortis entre 10 à 25 ans. Le résultat fiscal sera minoré légèrement tous les ans.

Cession d’un immeuble & impôt sur les sociétés (IS)

Les plus-values réalisées dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier par une société civile immobilière sont considérées comme des plus-values professionnelles. L’application des règles de la plus-value immobilière relatives aux particuliers ne s’applique pas.

Comment se calcule une plus-value suite à la vente d’un immeuble selon les règles des plus-values professionnelles ?

  • La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable figurant en comptabilité. La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués au cours de la détention du bien. Plus l’immeuble est détenu depuis longtemps, plus les amortissements sont élevés et plus, la plus-value est élevée et donc les impôts élevés. A l’inverse, si l’immeuble est détenu depuis quelques années, les amortissements sont relativement faibles et la plus-value est moins importante.

Cette règle est à l’opposé de celle d’une SCI à l’impôt sur le revenu où plus la durée de détention est élevée, plus l’impôt à payer est faible.

  • La plus-value est soumise au taux de l’impôt sur les sociétés en vigueur : 28%. Pour rappel, à l’impôt sur le revenu, la plus-value est imposée au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
  • La cession génère une entrée d’argent significative dans la société. La sortie de cette trésorerie se fera par le biais d’une distribution de dividendes. Les associés bénéficient d’un abattement de 40% pour le calcul des prélèvements sociaux.

Quelques particularités à connaître sur la SCI IS

En plus de la TVA ou de l’Impôt sur les sociétés, il existe d’autres taxes à déclarer et payer. Certaines sont propres à l’impôt sur les sociétés et d’autres s’appliquent également pour une SCI à l’IR.

SCI à l’impôt sur les sociétés : des taxes non systématiques mais applicables dans certains cas

Parfois, le contexte ou l’organisation réalisée pour la détention d’un immeuble engendrent l’assujettissement à d’autres taxes.

  • La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) : Elle s’applique aux revenus de location de locaux professionnels ou d’habitation dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans. Elle est due par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés ou par une SCI à l’IR détenue par une personne morale soumise à l’IS. Elle correspond à 2,50% des loyers perçus pour les locaux à usage d’habitation.
  • La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Elle est due uniquement lorsque la SCI détient un immeuble en location nue à usage professionnel et lorsqu’elle réalise des recettes brutes et hors taxes supérieures à 100 000 euros. Dès qu’une SCI détient des locaux à usage d’habitation et quelles que soient les recettes, elle ne doit pas payer cette cotisation. En pratique, la majorité des SCI payant de la CFE correspondent à des SCI à l’IS. En effet, les locaux professionnels génèrent des recettes plus élevées que les locaux à usage d’habitation. Les revenus sont plus importants. Pour éviter de payer un impôt sur le revenu conséquent, certaines SCI optent à l’IS. Toutefois, la CFE ne présente aucun lien entre le mode d’imposition. Une SCI à l’IR peut très bien payer la CFE.
  • La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) : Elle est due pour une société, à l’IR ou à l’IS, qui détient un logement vacant depuis au moins 1 an dans une zone dite tendue. Par conséquent, si le local est à usage professionnel et est vacant, la société ne doit pas reverser cette taxe. Il existe certaines exceptions comme une résidence secondaire meublée ou un logement en vente.
  • La Taxe des Ordures Ménagères (TOM) : Elle est payée en même temps que la taxe foncière. A l’impôt sur le revenu, la TOM n’est pas déductible alors qu’à l’impôt sur les sociétés, elle est déductible. Pour les locaux à usage d’habitation, il est possible de refacturer cette taxe. Pour les locaux à usage professionnel, les propriétaires peuvent refacturer la taxe foncière.
  • La Taxe d’Habitation (TH) : Elle n’est pas censée être payée par la SCI, propriétaire du bien. Elle est due par le locataire d’un local à usage d’habitation. Des règles spécifiques peuvent s’appliquer pour les résidences secondaires détenues par une SCI.

Transmission d’une SCI soumise à l’IS

Lors d’une succession où figure un bien immobilier détenu en nom propre, les droits de succession applicables sont rapidement éleves. En ligne directe (ascendant-descendant), le tarif applicable pour une maison ou un appartement peut correspondre à 20%, 30% de la valeur du bien, ou plus suivant le barème applicable.

La réalisation de donation est possible pour atténuer les droits à payer. Elle permet de bénéficier de 100 000 euros de donation sans droit à payer tous les 15 ans. Un bien immobilier présente généralement une valeur supérieure à ce montant. Un certain montant de droit est tout de même reversé.

La pratique la plus courante pour minimiser au maximum les droits de succession et/ou de donation est la constitution d’une société civile. Cette société est détenue par un ou par les deux parents ainsi que par les enfants. La société abrite la maison ou l’appartement. Dès la constitution, un démembrement des parts sociales de la société peut être réalisé. Les parents vont détenir l’usufruit. Il s’agit du fait de bénéficier des revenus de la SCI. Ils seront alors soumis à l’impôt sur le revenu. Les enfants auront la nue-propriété. Ils possèdent les murs du bien immobilier. Au décès des parents, les enfants possèdent la pleine propriété sans payer les droits de succession.

Les opérations de transmission engagent systématiquement des frais. Par ailleurs, le champ d’application des droits de succession peut varier à tout instant. Rapprochez vous de professionnels pour vous renseigner.

 

Résidence principale dans une SCI ?

L’acquisition de votre résidence principale s’effectue essentiellement en nom propre. Existe-il un intérêt à acheter sa maison principale dans une SCI ? La SCI achète la maison et emprunte pour financer la maison. La SCI doit rembourser l’emprunt mais ne perçoit pas de loyers en contrepartie. Les associés doivent donc apporter de l’argent dans la SCI pour financer les mensualités d’emprunt. L’objet de la SCI est la gestion immobilière. Elle doit donc recevoir des loyers pour fonctionner correctement.

Les loyers perçus par la SCI vont correspondre à des revenus fonciers pour les associés. Les associés vont alors payer des revenus fonciers sur des fonds qui leur appartient déjà et qu’il ne perçoivent pas. Si ce n’est pas le cas, l’opération est considérée comme un abus de droit pour générer du déficit fiscal.

La SCI peut, toutefois, posséder une résidence secondaire, si elle est louée la majeure partie de l’année. Toutefois, une autre problématique intervient : celle de la location meublée. Ces résidences sont souvent meublées pour les louer facilement et temporairement. D’autres règles fiscales s’appliquent lors pour la location meublée. Une SCI à l’IR louant un bien meublé est d’office soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour plus d’informations sur la location meublée, vous pouvez consulter l’article suivant.

 

Différences & comparatif d’une SCI IR ou IS

Nous vous proposons de résumer les informations mentionnées précédemment à travers un tableau comparatif entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS. Ce tableau reprend les principales informations (et différences) entre les SCI à l’IS ou à l’IR. Ceci devrait vous permettre de bien saisir les points à considérer afin de déterminer quelle imposition choisir pour votre SCI.

Quelle imposition choisir pour une SCI

Voici le comparatif pour une SCI IR ou IS :

Caractéristiques SCI à l’IR SCI à l’IS
Imposition des loyers Catégorie des revenus fonciers Impôts sur les sociétés – Bénéfice Industriel et Commercial
Qui paie l’impôt ? Les associés, personnes physiques ou morales, suivant le barème d’imposition de l’impôt sur le revenu La société, au taux d’impôts sur les sociétés en vigueur
Réalisation d’une comptabilité Facultative Obligatoire
Charges déductibles Frais d’assurance, de gérance, d’administration, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation, intérêts des emprunts souscrits par la SCI Toutes charges dans l’intérêt de la SCI
Frais de gestion Forfait de 20€ par local Déductibles sur justificatifs
Déficits Déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ et sous conditions Imputables sur les bénéfices des exercices futurs
Frais d’acquisition et droit d’enregistrement Non déductibles Déductibles
Amortissements Non déductibles : impact uniquement comptable Déductibles : impact comptable et fiscal
Sortie de trésorerie Libre Dividendes imposés à l’IR
Travaux d’amélioration Non déductibles Immobilisation et amortissements
Plus-values en cas de cession de l’immeuble Impôt sur la plus-value immobilière – Régime des particuliers – Bénéfices d’abattements – Taux de 19% + CSG-CRDS Impôt sur la plus-value professionnelle – Impôt sur les sociétés au taux en vigueur
TVA Sur option et par immeuble Sur option ou de plein droit
CRL (sous conditions) Si associé personne morale soumis à l’IS et local à usage d’habitation Si local à usage d’habitation
CFE (sous conditions) Si local à usage professionnel et recettes supérieures à 100 000 € Si local à usage professionnel et recettes supérieures à 100 000 €

 

SCI IR ou IS : exemple à partir d’un cas concret

Pour mieux appréhender l’ensemble de ces informations, nous vous proposons un exemple chiffré pour assimiler l’impact de chaque mode d’imposition. Car vous l’aurez compris, le choix de l’imposition à IR ou IS d’une SCI dépend des contraintes de chaque projet / société. Cet exemple précis devrait vous permettre de mieux comprendre la logique à mettre en place pour choisir le mode d’imposition de la SCI.

SCI IR ou IS : exemple concret

Exemple concret pour déterminer la meilleure imposition pour une SCI

Notre simulation concerne l’acquisition d’une maison de 271 000 euros TTC dont l’usage sera à titre d’habitation. Il n’y a pas d’option à la TVA. La maison est financé par le biais d’un crédit auprès d’un établissement bancaire de 243 500 euros sur une durée de 30 ans au taux de 2,45%. Les échéances de remboursement sont alors de 1 284 euros.

Le prix de revente estimé est de 400 000 euros.

Les loyers mensuels TTC attendus sont de 1 300 euros soit 15 600 euros par an. Les charges locatives s’élèvent à 1 500 euros. les frais de gestion à 870 euros ; les impôts locaux à 1 000 euros et les entretiens réguliers à 500 euros. Le total des charges annuelles est de 3 870 euros.

Calculer la meilleure imposition pour sa SCI : IR ou IS pour notre exemple ?

Cette simulation récapitule l’ensemble des flux de trésorerie sur une durée de 30 ans afin d’identifier quel mode d’imposition semble le plus avantageux.

SCI IR ou IS : exemple de simulation

Sur le schéma de l’exemple ci-dessus, il faut comprendre :

  • BIC / IS – 2065 : Investissement soumis à l’Impôt sur les sociétés ou IS
  • RF / IR – 2072 : Investissement soumis à l’Impôt sur le revenu ou IR

Faites vous accompagner pour bien choisir l’imposition de votre SCI : étude sur mesure

Vous souhaitez connaître le coût de votre investissement ou sa rentabilité ? Vous hésitez entre une SCI IR ou IS ? Nous pouvons vous accompagner afin de vous aider à faire les bons choix ! Nos conseils personnalisés vous permettront de savoir quelle imposition choisir pour votre SCI. Pour cela, veuillez nous contacter via notre page de contact en nous précisant les hypothèses de votre projet immobilier :

  • le prix d’acquisition et la superficie
  • frais d’agence et de notaire
  • coût des travaux
  • mode de financement : emprunt ou apport personnel
  • durée de l’emprunt et le taux
  • taux marginal de votre imposition sur le revenu
  • loyers attendus par an
  • charges locatives
  • frais de gestion
  • taxe foncière
  • objectif de votre investissement via la SCI : destiné à la revente ou se constituer un patrimoine

Pour rappel, l’exemple mentionné ici pour le choix de l’imposition d’une SCI entre l’IR et l’IS devrait vous permettre de mieux saisir la logique permettant de définir l’imposition la plus avantageuse, en fonction du cas concerné. Bien évidemment, le résultat de cet exemple s’applique uniquement à ce cas bien précis. Chaque projet de SCI est différent et la meilleure imposition dépend des nombreux paramètres évoqués ci-dessus.

 

 

Si vous avez un cas concret de SCI à créer et que vous hésitez toujours entre IS ou IR, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre équipe. Fort de nombreuses années d’expérience et de multiples créations de SCI, nous sommes en mesure de vous accompagner afin de choisir la meilleure imposition pour votre SCI. Le choix pour une SCI entre IR ou IS est un choix primordial à faire avant la création.

Vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact. Notre équipe reprendra contact avec vous dans les plus brefs délais.

Laisser une réponse

Vous devez être connecté pour laisser un commentaire.

Derniers articles sur le blog

Adresse du cabinet

Cabinet d'expertise comptable Flandres Audit
103, avenue de la République
59110 LA MADELEINE
Téléphone: 03 20 51 86 17

Le cabinet Flandres Audit

Flandres Audit, cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes, est basé sur 2 sites localisés à Lille (La Madeleine) et Hazebrouck.

Depuis plus de trente années, nous accompagnons, conseillons, aidons les entreprises dans leur gestion quotidienne et leur développement.